Reserves en risicobeoordeling
We analyseren de risico’s van planexploitaties
Medio 2023 waren er ruim 30 planexploitaties en gebiedsexploitaties in uitvoering. Daarnaast zijn er planexploitaties in ontwikkeling (de PIO's). Als deze haalbaar en uitvoerbaar blijken, leggen we deze voor aan uw gemeenteraad of leiden deze tot overeenkomsten die het college afsluit. Om de risico’s van deze exploitaties af te dekken, analyseren we deze. Hierbij schatten we de kans in dat een risico optreedt en wat het effect kan zijn. Per project bekijken we de risico’s zoals kostenstijgingen, hogere verwervingsprijzen, opbrengstverlaging (markt) en bijsturingsmogelijkheden. Dit leggen we naast een beoordeling van de totale projectenportefeuille. Wat vervolgens aan gekwantificeerde financiële risico’s overblijft, moet kunnen worden afgedekt in het weerstandsvermogen van de gemeente Nijmegen in de vorm van de Saldireserve.
De risico’s binnen de lopende planexploitaties worden periodiek tegen het licht gehouden
Hierbij zijn aanvullende maatregelen en beheersmaatregelen opgenomen, die er voor moeten zorgen dat de lopende planexploitaties de komende jaren adequaat en onder beheersbare condities kunnen worden uitgevoerd. Dit heeft ook consequenties voor het weerstandsvermogen.
We zetten deze risico’s in de tijd
Bij de behandeling van de Kadernota risicomanagement, weerstandsvermogen en financiële kengetallen is een belangrijke verandering ten opzichte van de vorige kadernota vermeld: het weergeven van risico’s verbonden aan grondexploitaties in de tijd, rekening houdend met het tijdstip waarop een risico zich kan voordoen.
De spelregels voor dit in de tijd zetten van risico’s van de grondexploitaties zijn in de Kadernota risicomanagement, weerstandsvermogen en financiële kengetallen van maart 2016 vastgelegd. Voor een verdere toelichting van de risico’s van de grondexploitaties zie de paragraaf Weerstandsvermogen.
Voor winst ‐ en verliesneming binnen de afdeling Stadsontwikkeling hanteren we het voorzichtigheidsbeginsel
Dat wil zeggen: bij te verwachten verliezen treffen we direct een voorziening. Een verwachte winst nemen we pas aan het eind van een project, wanneer de winst is gerealiseerd. Over tussentijdse winstneming heeft de commissie BBV in december 2017 een uitspraak gedaan over de wijze van berekening. De door hen voorgeschreven berekening kan leiden tot een eerdere winstneming dan onze eigen, op het voorzichtigheidsprincipe gebaseerde, methodiek. Op basis van deze voorgeschreven berekeningsmethode en rekening houdend met een risicobeoordeling wordt bepaald of tussentijdse winstneming mogelijk is.
Wijzigingen gemeld bij het Koersdocument
Faciliterende ontwikkeling Lincoln-Smitweld locatie
Het perceel van de Lincoln-Smitweld locatie maakt tot op heden onderdeel uit van de grondexploitatie Winkelsteeg. De gemeente heeft met Lincoln-Smitweld onderhandeld over de verwerving van de locatie door de gemeente, maar is niet tot overeenstemming gekomen. Een ontwikkelcombinatie heeft vervolgens afspraken met Lincoln-Smitweld over verwerving van de locatie gemaakt en is ook in gesprek getreden met de gemeente om dit gebied door hen tot ontwikkeling te brengen. Het college stelt voor om te besluiten om voor deze locatie in te zetten op een faciliterende rol, een anterieure overeenkomst te sluiten met de beoogde ontwikkelcombinatie en de financiële effecten te betrekken in de Begroting 2024-2027. Daarna, indien de gemeenteraad hier mee instemt, verwerken we het effect in de grondexploitatie Winkelsteeg G650-G660 bij de Voortgang rapportage Grote projecten (VGP) 2024.
Naar verwachting kan, na besluitvorming door de gemeenteraad bij de Stadsbegroting 2024 over dit onderwerp, in Q4 2023 een anterieure overeenkomst gesloten worden tussen gemeente Nijmegen en de ontwikkelcombinatie waarin afspraken worden gemaakt over:
- Het te realiseren woningbouwprogramma en de verdeling van woningtypes;
- Het te realiseren niet-woningbouwprogramma;
- Verkoop van de strook grond langs de Nieuwe Dukenburgseweg door de gemeente aan de ontwikkelcombinatie;
- Realisatie voor eigen rekening en risico van de openbare ruimte door de ontwikkelcombinatie en levering van gerealiseerde openbare ruimte om niet door de ontwikkelcombinatie aan de gemeente;
- Een bijdrage van de ontwikkelcombinatie voor de realisatie van bovenwijkse investeringen, zoals de realisatie van onderdoorgangen en het aanpassen van de wegen;
- Organisatie- en procesafspraken over de wijze waarop de gemeente in de verdere uitwerking plannen kan toetsen zowel in de stedenbouwkundige uitwerking als kwaliteit van de openbare ruimte.
In totaal kan de ontwikkelcombinatie daarmee circa 2.400 woningen en 27.000 m² bvo niet-woningbouw realiseren.
De gemeenteraad heeft op 10 juni 2020 een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 5 van de Wvg gevestigd op een groot deel van de gronden in Winkelsteeg, waaronder begrepen de Lincoln-Smitweld gronden. Gemeente Nijmegen zal na ondertekening van de anterieure overeenkomst ontheffing verlenen om overdracht van de gronden aan de ontwikkelcombinatie mogelijk te maken en vervolgens het voorkeursrecht intrekken.
Financiële effecten
De locatie van Lincoln-Smitweld kende binnen de gemeentelijke grondexploitatie een negatief plansaldo. Het niet, conform de vigerende grondexploitatie, tot ontwikkeling brengen van deze gronden leidt tot een vrijval van verliesvoorziening van circa € 7 miljoen en een verlaging van het risicoprofiel van circa € 11 miljoen. Daarnaast hoeft de gemeente een deel van de investeringen op riolering en realisatie hoofdgroenstructuur niet zelf uit te voeren en ontvangt zij nog een anterieure bijdrage voor bovenplanse investeringen. De effecten daarvan zullen in de begroting 2025 worden verwerkt.
Overwegingen
Het voordeel van het door de ontwikkelcombinatie tot ontwikkeling brengen van dit gebied is dat de vigerende gemeentelijke grondexploitatie verbetert en het risicoprofiel afneemt. Daarnaast geldt dat de woningbouwopgave de komende jaren in Winkelsteeg aanzienlijk is. Doordat een derde (de ontwikkelcombinatie) zich gecommitteerd heeft aan dit gebied en ook tempo met de realisatie zal willen maken, ontstaat er naast de gemeente extra menskracht en inzet om de woningbouwproductie hoog te kunnen houden.
Potentieel nadeel van het faciliterend tot ontwikkeling brengen van het gebied is dat de gemeente minder ‘aan het stuur’ zit. Met de kaders van het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan, de afspraken in de anterieure overeenkomst en inzet op samenwerking, kan naar verwachting voldoende op kwaliteit door de gemeente gestuurd worden. Daarbij speelt tevens mee dat één van de participanten in de ontwikkelcombinatie een landelijke pensioenfondsbelegger is, die langjarig in het gebied huurwoningen zal bezitten en daarmee ook op de langere termijn baat heeft bij een kwalitatief goed ingericht en ontwikkeld gebied.
Indien de gemeente zelf het gebied met extra woningen tot ontwikkeling zou willen brengen, zou dit een positief effect hebben gehad op de planexploitatie (mits er tot verwervingsafspraken zou zijn gekomen). Maar dan zouden de risico’s (vooral op de extra te verwachten grondopbrengsten) ook aanzienlijk toenemen. Het tot ontwikkeling brengen van het gebied door een derde, naast de ontwikkeling die de gemeente zelf ter hand neemt, zorgt naar verwachting tot een snellere woningbouwproductie, dan dat de gemeente zelf het gehele gebied tot ontwikkeling zou moeten brengen.